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  今年二季度,北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情,租赁需求显示出强劲反弹,市场活跃度显著提升。

  凭证高力国际宣布的数据,停止到2021年Q2,全市场净吸纳量近37万平方米,扣除自用和预租面积后,市场去化量近25万平方米,基本和一季度持平。相较历史平均数据而言,北京甲级写字楼市场上半年累计跨越50万平方米的去化量提前完成了整年义务,同时这也是近十年来首次延续两个季度泛起跨越20万平方米的市场去化。虽然本季度新入市项目增添到31万平方米,但强劲的需求导致空置率进一步降低到18.2%。同时受到新增供应影响,本季度市场平均租金为341.5元每月每平米,环比降幅连续收窄。


北京甲级写字楼新增供应,净吸纳量和空置率,2008-2021

  在子市场的显示方面,大部门市场均释放出起劲的市场信号。高力国际董事总司理邓懿君示意,CBD本季度显示火热,在大宗租赁成交的支持下,市场泛起快速去化,净吸纳量(剔除自用影响)跨越9万平方米,空置率进一步降至13%。究其缘故原由,一方面区域内超甲级写字楼现有租户稳固性较高,空置率保持低位;另一方面,一些受疫情影响较大的甲级写字楼在近两个季度维持以价换量的租赁战略,较高的性价比优势使得CBD区域竞争力进一步提升,吸引了其他区域企业搬迁至此。

  本季度,丽泽、东城商务区和亚奥市场也到达了5万平方米左右的去化量。丽泽市场在头部科技和金融企业入驻的动员下,承接了大量成熟市场的外溢需求。该市场在今年上半年已经实现靠近20万平方米的去化,区域空置率在一年左右的时间从87%快速降至60%左右。东城商务区和亚奥市场的快速去化则是得益于区域内新项目高效锁定主力租户实现的。金融街(000402,股吧)市场现在是本季度唯一泛起企业外溢的市场,但外溢规模有限,整体空置率依然保持低位,金融市井场进入阶段性调整时期。

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2022年最先,市场进入去化周期,空置面积将逐步被市场消化

  在其他细分市场方面,高力国际华北区董事总司理严区海示意,乙级写字楼和产业园区市场的需求也异常兴旺。乙级写字楼市场二季度去化跨越8.5万平方米,其中大部门需求集中在CBD市场,平均租金稳固在238元每月每平米。产业园区市场依然保持着兴旺的产业扩张需求,单季度净吸纳量保持在35万平方米的水平。所有子市场均泛起差异水平的去化,亦庄和丰台领跑其他市场,划分去化跨越10万平米和6.5万平方米。大宗租赁成交是产业园市场延续两个季度实现跨越30万平方米去化的主要因素,互联网科技和医疗康健行业是主要需求泉源。

  从下半年的供需两头来看,整体上保持供需平衡指日可待。虽然年度新增供应量比之前预计有所降低,但依然跨越120万平方米,下半年预计入市的新项目体量在60到70万平方米左右,大部门将集中在今年三季度。

  虽然供应压力依然很大,但市场空置率泛起大幅攀升的概率异常小,主要有三个方面的缘故原由:第一,新项目自用和预租比例相对较高,因此现实入市面积对市场袭击有限;第二,现在市场仍有大宗租赁生意在谈并可能在下半年完成;第三,虽然预计下半年市场热度会有所回落,但整体需求依然会维持相对高位。高力国际华北区研究部董事陆明以为,下半年可能依旧会泛起供大于求的情形,但整体整年市场也许率会实现供需平衡,届时我们信托年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

  从现在的市场走势来看,市场调整的时间窗口即将关闭,市场正在形成租金企稳的一致性预期。陆明示意,在基本宏观经济政策保持稳固的条件下,预计去年四序度19.4%的空置率将成为阶段性高点,超预期的需求暴涨将导致市场去化压力减小,预计年底空置率有望泛起同比实质性回落。

  “现在,市场处于三期叠加的状态已经泛起改变,宏观经济增速已回归正常增速,疫情阴霾也已消逝,写字楼需求呈发作式增进,因此市场正在从三期叠加的态势向以新经济驱动为主的去化周期迈进。”陆明称,一方面,凭证高力国际数据显示,以互联网科技为首的新经济行业现在占有了市场5000平以上大宗成交近五成,预计未来这一趋势或将延续。此外,在未来的两三年内,北京市场新增项目将大幅削减,整体市场都将处于稳固去化阶段。由此可以预见,在十四五时代,北京楼宇经济将进入以新经济行业为主要需求动力,以绿色环保和智能科技为生长焦点,服务于高新手艺企业和高端服务企业的高质量生长阶段。

  

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